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万科总裁郁亮:任由房价过快上涨很危险 但不会“崩盘

2017-01-05 11:48
来源:上海证券报
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核心提示: 谈合作谈机制:金融和产业并不是天然对立的

  站在2017年起点回望,刚刚过去的2016年对楼市而言是波澜壮阔的一年,是丰收的一年,也是风险累积的一年。在调控政策密集出炉之后,2017年房地产市场何去何从?房企将如何应对政策变化?近期上海证券报专访了万科总裁郁亮。在剖析了2016年房地产行业狂飙突进现象及原因之后,郁亮认为,一线城市近年来房价上涨过快、房价过高已经成为一个比较突出的问题,如果任由这种局面发展下去是危险的。而建立长效机制是保障房地产行业平稳健康发展根本途径。

  谈地王谈销售:长跑最忌步子乱

  上证报:2016年可谓是一个“地王年”。您认为导致地王频出的主要原因是什么?企业的杠杆是不是用得过大?会不会数年后仍有地王难以解套?

  郁亮:影响地价的因素很多,包括土地供应、货币环境、产业前景等。比如部分城市土地供应持续不足,企业手中土地资源持续减少,不拿地将面临无米下炊之忧。又如2015年以来住宅市场逐步回暖,导致部分开发企业对未来预期过于乐观,出现非理性拿地行为。此外,社会流动性较为充裕,可配置的优质资产又相对短缺,为部分较为激进的企业加杠杆拿地提供了可能。

  2016年10月一些大中城市陆续出台了限购限贷等调控措施,效果很明显。未来一年内,全国商品住房成交量很有可能大幅下降,前期房价上涨过快的城市,价格也可能回落。对于部分地价过高的项目来说,利润率可能会被进一步压缩。

  万科近年来一直坚持审慎的投资策略,严格控制投资质量,根据市场环境和实际发展需要合理补充项目资源,土地储备一直保持在比较合理的水平,既能保证未来两三年的发展,又不会背上沉重包袱。

  上证报:与地王频出相应的是2016年整个楼市销售极其火爆。包括万科在内的多家房企2016年销售额都超过了3000亿元,在这个销售量级上,您认为销售冠军或者龙头还有多大意义?如此销售大年恐怕难以在2017年持续下去。作为一家一直追求可持续发展的房企龙头,万科如何控制销售节奏?

  郁亮:不管政策环境怎么变,也不管市场怎么变,万科为普通人盖好房子的定位没变,稳健经营的思路没变。公司始终坚持顺势而为,积极销售,保持良好的销售速度。

  现金流也很重要。这两年我们反复提的一个理念是:坚持以现金流为基础的真实价值创造。以前总经理眼睛盯着销售额,现在不光要有签约销售,